Hypotheekvormen

Starters op de woningmarkt

Wanneer je  voor het eerst een eigen woning koopt, krijg je te maken met alle belastingregels rondom de eigen woning en de hypotheekrenteaftrek. Voor starters gelden andere regels dan voor mensen die al eerder een hypotheek afsloten.  Wil je als starter in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek, dan moet je kiezen voor een annuïteitenhypotheek, een lineaire hypotheek of een combinatie van deze twee.

Doorstromers op de woningmarkt

Ben je doorstromer? Dan is je situatie van 1 januari 2013 bepalend voor de hypotheekvorm die voor jou van toepassing is.

  • Heb je vóór deze datum een hypotheek afgesloten, dan geldt voor jou het overgangsrecht. Dat betekent dat je je huidige hypotheekvorm kunt behouden.
  • Heb je ná deze datum een hypotheek afgesloten dan gelden voor jou de nieuw regels.
  • Geldt voor jou het overgangsrecht, maar ga je verhuizen en heb je meer hypotheek nodig? Dan gelden de nieuwe regels voor dit nieuwe leningdeel ook voor jou!

Hypotheekvormen

Bij een annuïteitenhypotheek betaal je gedurende de looptijd een vast brutobedrag per maand. Dit bedrag bestaat uit een deel rente en een deel aflossing. Het brutobedrag blijft steeds hetzelfde, maar het nettobedrag wordt steeds hoger. Dat komt omdat er steeds minder hypotheekbedrag ‘open staat’ en je dus steeds minder hypotheekrente terug krijgt. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek in zijn geheel afgelost.

annuiteitenhypotheek

Voordelen

  • De annuïteitenhypotheek is een eenvoudige hypotheek.
  • De hypotheek is gegarandeerd afgelost aan het einde van de looptijd.
  • Het bruto maandbedrag staat vast gedurende de rentevaste periode.

Nadelen

  • Je hypotheekschuld wordt iedere maand iets kleiner, waardoor je minder rente kunt aftrekken. Je netto lasten stijgen daardoor iedere maand.

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af en daarnaast betaal je rente. Het brutobedrag daalt tijdens de looptijd, omdat er steeds minder hypotheek ‘open staat’ en je steeds minder rente hoeft te betalen. Aan het einde van de looptijd heb je de hypotheek helemaal afgelost.

Lineaire hypotheek

Voordelen

  • De lineaire hypotheek is een eenvoudige hypotheek.
  • De hypotheek is gegarandeerd afgelost aan het einde van de looptijd.
  • Je hypotheekschuld daalt iedere maand.
  • Je netto lasten dalen. Je lost steeds een stukje af op je hypotheek en daardoor betaal je iedere maand minder rente.
  • De totale rentelasten over de hele looptijd van de hypotheek zijn lager dan bij andere aflossingsvormen.

Nadelen

  • Hoge aanvangslasten.
  • Doordat je hypotheekschuld iedere maand daalt, kun je gedurende de looptijd minder rente aftrekken

Bij een spaarhypotheek spaar je het totale hypotheekbedrag bij elkaar. Aan het einde van de looptijd los je in één keer het hele bedrag af. Over het gespaarde geldbedrag ontvang je een vergoeding, deze is gelijk aan je hypotheekrente. Je betaalt ook voor een overlijdensrisicoverzekering, zodat aflossing van de hele hypotheek geregeld is, mocht jij (of je partner) plotseling overlijden.

Spaarhypotheek

Voordelen

  • Je lost niet direct af op de hypotheek. De rente is dus gedurende de hele looptijd aftrekbaar. Heb je een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) als levensverzekering? Dan bouw je belastingvrij vermogen op in box 1. Bij andere kapitaalverzekeringen bouw je vermogen op in box 3. In bepaalde gevallen is dit vermogen vrijgesteld.
  • Een hoge hypotheekrente betekent een hoge spaarrente en dus een hoog rendement.
  • Je maandelijkse bruto lasten aan rente en premie zijn minder gevoelig voor rentewijzigingen. De spaarrente is namelijk gekoppeld aan de hypotheekrente. Dit heet de rente dempende werking. Stijgt de rente, dan daalt je premie. Daalt de rente, dan stijgt je premie.
  • Als je een kapitaalverzekering in box 3 hebt (zie verderop), ben je in fiscaal opzicht niet verplicht om de uitkering te gebruiken voor het aflossen van je hypotheek. Je mag de uitkering ook voor andere doeleinden gebruiken. Over het algemeen is de kapitaalverzekering wel verpand aan je geldverstrekker. Deze gaat er van uit dat je de uitkering wél gebruikt voor de aflossing. Wil je het geld anders besteden neem dan contact met ons op en informeer naar de mogelijkheden.

Nadelen

  • Als je een levensverzekering hebt, ben je meestal gebonden aan fiscale regels.
  • Een lage hypotheekrente betekent een lage spaarrente en dus een laag rendement.
  • Je maandelijkse netto lasten kunnen stijgen als de rente daalt en je premie stijgt. Dit komt doordat je renteaftrek mist.
  • Als je overstapt naar een andere geldverstrekker, kun je de polis meestal niet meenemen.

Bij een bankspaarhypotheek los je niet af, maar spaar je het totale bedrag bij elkaar. Het geld komt op een geblokkeerde spaarrekening te staan en daarover ontvang je rente. De rente is gelijk aan de hypotheekrente. Aan het einde van de looptijd wordt de hypotheekschuld in één keer afbetaald met het geld dat op de rekening staat.

Bankspaarhypotheek

Voordelen

  • Als je spaart, dan is je rendement even hoog als de hypotheekrente, je spaart dus altijd het eindkapitaal bij elkaar. Als je belegt, kan het eindkapitaal hoger worden dan je hypotheek.
  • Omdat je niet direct aflost op de hypotheek, is de rente gedurende de hele looptijd aftrekbaar. Let op! Dat is alleen het geval wanneer de hypotheek afgesloten is vóór 1 januari 2013. De lening kan tot hetzelfde bedrag wel op een later tijdstip worden overgesloten.
  • Je spaart belastingvrij in box 1.
  • Als je de bankrekening voortijdig beëindigt en je spaarpot laat uitkeren (afkopen), dan krijg je in de meeste gevallen je spaarinleg terug, plus de rente daarover.
  • Je maandelijkse lasten zijn minder gevoelig voor rentewijzigingen, omdat de spaarrente gekoppeld is aan de hypotheekrente (rente dempende werking).

Nadelen

  • Voor de opbouw van belastingvrij vermogen in box 1 ben je gebonden aan fiscale regels. Hierdoor ben je minder flexibel.
  • Als je spaart, ben je meestal gebonden aan een en dezelfde geldverstrekker voor je hypotheeklening en je spaarrekening.
  • Beleg je, dan bestaat het risico dat je belegging aan het einde van de looptijd minder waard is dan je nodig hebt om de hypotheek af te lossen.

Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je de hypotheek niet terug. Je betaalt alleen de hypotheekrente over het hypotheekbedrag. Je kunt vrijwillig aflossen, zodat je ook minder rente hoeft te betalen. Doe je dat niet, dan blijft je hypotheekschuld even hoog. Bij verkoop wordt de opbrengst van het huis gebruikt om de hypotheekschuld in één keer af te lossen.

Aflossingsvrije hypotheek

Voordelen

  • Over het aflossingsvrije deel betaal je alleen rente. Daardoor heb je de laagst mogelijke maandlasten.
  • Je lost niets af, waardoor de rente gedurende de gehele looptijd aftrekbaar blijft. De maximale periode dat je de rente kunt aftrekken is wel beperkt tot 30 jaar. De rente is alleen aftrekbaar als de hypotheek afgesloten is vóór 1 januari 2013.

Nadelen

  • Je bouwt geen vermogen op omdat je niet aflost.
  • Omdat je geen vermogen opbouwt, kun je de hypotheek aan het einde van de looptijd vaak niet aflossen. Sluit je een nieuwe hypotheek dan is het de vraag hoelang je de rente nog kunt aftrekken.
  • Ga je met pensioen, dan kunnen je netto hypotheeklasten stijgen. Mogelijk kom je voor een deel van je inkomen in een lagere belastingschaal terecht waardoor je minder hypotheekrenteaftrek geniet.

Bij een Belegging / Leven hypotheek los je niet af, maar spaar je geld op in een beleggingsverzekering. Het geld dat je spaart, wordt geïnvesteerd in beleggingen, zodat je de hypotheek in zijn geheel eerder kunt aflossen. Houd er wel rekening mee dat je niet van te voren weet wat je beleggingen opbrengen. Het zou dus kunnen zijn dat je minder opbouwt en bij aflossen zelf bij moet leggen.

Beleggingshypotheek

De pure (traditionele) levenhypotheek werkt met een winstdelende kapitaalverzekering. De waarde van zo’n verzekering is niet afhankelijk van beleggingen. Er wordt ieder jaar rendement bijgeschreven op de polis, dat rendement kunt u dan later niet meer kwijtraken.

Levenhypotheek

Voordelen

  • Je lost niet direct af op de hypotheek, waardoor de hoogte van de aftrekbare rente gedurende de looptijd gelijk blijft (geldt alleen voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013).
  • Heb je een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) als levensverzekering, dan bouw je onder voorwaarden belastingvrij vermogen op in box 1.
  • Door te beleggen zou je een hoger rendement kunnen behalen dan door te sparen.

Nadelen

  • De beleggingshypotheek kent hoge kosten in de eerste jaren. Hierdoor is de waarde opbouw in de eerste tien jaar lager.
  • Het beleggingsrendement is variabel.
  • Het is onzeker of je belegging aan het einde van de looptijd genoeg heeft opgeleverd om de hypotheek mee af te lossen.
  • Heb je een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW), dan ben je gebonden aan fiscale regels. Hierdoor ben je minder flexibel.

Bij een hybride hypotheek worden de voordelen van een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek met elkaar gecombineerd. Je bepaalt zelf hoe groot het beleggingsdeel en hoe groot het spaardeel is. Wil je liever zekerheid met sparen? Of durf je risico te nemen door wat meer te beleggen? De keuze is aan jou!

Hybride hypotheek

Voordelen

  • De spaarbeleggingshypotheek is zeer flexibel: je kunt tussentijds switchen van sparen naar beleggen en andersom. Wanneer je wilt kun je meer risico (beleggen) of juist minder risico (sparen) nemen.
  • Je lost niet direct af op de hypotheek, waardoor de rente gedurende de gehele looptijd aftrekbaar blijft (geldt alleen voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013).
  • Als je spaart, behaal je bij een hoge hypotheekrente een hoog gegarandeerd rendement.
  • Heb je een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW) als levensverzekering, dan bouw je onder voorwaarden belastingvrij vermogen op in box 1.

Nadelen

  • Als de resultaten bij het beleggingsdeel achterblijven, kan dat gevolgen hebben voor het spaargedeelte. De kosten voor de overlijdensrisicoverzekering stijgen dan. Dit drukt op de resultaten van zowel het beleggingsdeel als het spaardeel.
  • De beleggingsvariant kent hoge kosten in de eerste jaren. Bij de beleggingsvariant van de spaarbeleggingshypotheek heb je daardoor doorgaans een onevenredig lage waarde opbouw in de eerste tien jaar.
  • Het rendement op het beleggingsdeel is variabel. Het is onzeker of je aan het einde van de looptijd het hele hypotheekbedrag kunt aflossen.
  • Heb je een Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW), dan ben je gebonden aan fiscale regels. Hierdoor ben je minder flexibel.

Bij een levenhypotheek combineer je een aflossingsvrije hypotheek met een levensverzekering. Je lost niet af op je hypotheek, maar betaalt hypotheekrente en een verzekeringspremie. Over de premie die je opbouwt, ontvang je een vergoeding waarmee je uiteindelijk je hypotheekbedrag in één keer aflost. De verzekeraar draagt ook jaarlijks bij aan de opbouw van de premie door bijvoorbeeld een bedrag aan winstdeling.

Traditionele levenhypotheek

Voordelen

  • Je lost niet direct af op de hypotheek, waardoor de rente gedurende de gehele looptijd aftrekbaar blijft (geldt alleen voor hypotheken afgesloten vóór 1 januari 2013).
  • Er is een gegarandeerd eindkapitaal.

Nadelen

  • Door de vaak hoge (beleggings- en/of verzekering)kosten is de premie meestal hoger dan bij een spaarhypotheek.
  • Voor een groot deel van de kapitaalopbouw ben je afhankelijk van winstdeling. Die winstdeling is afhankelijk van beleggingsresultaten. Daardoor is vooraf niet bekend of dit genoeg is om aan het einde van de looptijd de hypotheekschuld te voldoen.

Een krediethypotheek is een doorlopend krediet met de eigen woning als onderpand. Bij een krediethypotheek wordt van tevoren een kredietlimiet afgesproken met de geldverstrekker. Binnen deze kredietlimiet kun je zo vaak als je wilt geld opnemen of aflossen, totdat de afgesproken limiet is bereikt.

Krediethypotheek

Voordelen

  • Je hoeft niet voor iedere opname opnieuw naar de notaris.
  • Je betaalt alleen rente over het opgenomen geld uit de hypotheek.
  • Je hoeft bij een krediethypotheek niet af te lossen, maar dat mag wel.
  • Heb je afgelost op de hypotheek, dan kunt je het afgeloste geld op een later moment altijd weer opnemen.

Nadelen

  • Je kunt de rente niet voor een langere periode vastzetten, maar kunt doorgaans alleen voor een variabele rente kiezen.
  • Rente is niet aftrekbaar tenzij je het geld gebruikt hebt kwaliteitsverbetering aan je woning
  • Maximum hoogte. Meestal kunt u een krediethypotheek tot maximaal 25% van de marktwaarde van de woning afsluiten.
  • Een krediet hypotheek kan niet meer nieuw gesloten worden.

Afspraak maken?

06 – 39 79 89 58
hypotheek@gerardjouwhypotheekadviseur.nl

Fok 25
8441 BL
Heerenveen